Сопровождение работы с ЭСКРОУ - счетами
Совсем недавно в законодательстве, а теперь и в практике работы появилось новое для нас понятие «эскроу-счет». Первый вопрос для любого, кто впервые сталкивается с этим понятием – что означает это слово, откуда оно взялось, кто этим уже пользовался??? Этот термин имеет английское происхождение. В русском переводе escrow account – значит особый счет.
Это такой счет, который предполагает специальный учет имущества, важных документов или денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. Эти счета давно используются за рубежом, учет движение по таким счетам за рубежом могут оказывать банки, инвестиционные фонды, и другие юридические лица. В российской Федерации эскроу-счет открывает и ведет только банк. Мы уверены и прогнозируем, что практика использования счетов данного типа будет широко развиваться в России и в будущем применяться не только для сделок с недвижимостью, но и с любым ценным движимым имуществом.
Теория вопроса. Такая сделка предусматривает участие трех или более сторон по договору счета эскроу: покупателя или покупателей (депонента), открывшего счет для исполнения договора; продавца или продавцов(бенефициара); эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств.
Простыми словами - это означает, то что недвижимость передается от одной стороне другой стороне только с использованием особого счета после того, как был исполнен предмет договора и обязательства по договору.
На практике все руководствуется вот таким законодательством: ГК РФ Статья 860.7. Договор счета эскроу «….. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом. ….»
Инжиниринговая Компания «2К» оказывает независимые профессиональнее услуги по сопровождению деятельности банков и их клиентов при работе с эскроу-счетами. Когда речь идет о строительстве, входе которого возводится новый дом или строятся коммуникации к новому дому или возводятся инженерные системы жизнеобеспечения или иное важное строительство, например гаражи и дополнительные сооружения необходим независимый специалист, который может на каждой стадии строительства от инженерных изыскания до сдачи в эксплуатацию объекта контролировать обстановку. На основе регулярных контрольно-измерительных мероприятий готовил квалифицированный инженерный отчет и передал его в банк с целою подтверждения нормального хода исполнения обязательств по договору и по проекту.
Для выполнения такой работы необходимый профессиональный обученный коллектив, программное обеспечение, контрольно-измерительное оборудование, СРО, методика работы и доверие к предыдущему опыту работы. Очевидно, что в банке работают банковские специалисты, которые занимаются исключительно аналитической, юридической и инвестиционно-финансовой работой. Работа на стройке — это не их специализация, в этом случае на помощь им приходит Инжиниринговая Компания «2К». Т.е. мы создаем для банка и для застройщика или по-другому для эскроу-агента и для бенефициара условия для взаимного доверия и движения к цели. Мы не занимаем ни одну, ни другу сторону в этом процессе – мы добросовестно, профессионально и независимо высказываем свое профессиональное мнение о состоянии дел, целевом использовании денежных средств, об объемах и качестве строительства. Оцениваем факторы риска и вероятность их наступления в соответствии с методикой и стандартами, разработанными в нашей организации. Опят аналогичной деятельности у нас составляет более 10 лет.